孟勤国：关于租赁经营合同必要内容的探讨

    租赁经营合同是联系出租人和承租人的权利义务的纽带。在确定和履行双方的权利义务以及解决有关争议时，合同内容的法律效力便体现得十分强烈。因此，订好一份合格的租赁经营合同，对双方当事人的切身利益极为重要。然而，实践中的租赁经营合同有的非常简单、原则，甚至模棱两可；有的则非常琐碎、芜杂，看似详尽，其实却漏了许多重要的内容。由于租赁经营本身是一种新型的民事法律关系，因此，探讨租赁经营合同应备的必要内容，具有现实的意义。
    任何一个合同的必要内容都不是人们任意确定的，而是基于特定的法律关系性质而产生的。因此，租赁经营合同的必要内容，应当能够反映租赁经营的特点。首先，应当能够反映出财产租赁的基本性质，反映出出租人将企业财产交给承租人经营，并依照约定收取租金这一基本的权利与义务；其次，应当反映出财产经营的基本性质，反映出承租人经营管理租租赁企业的权限。财产租赁和财产经营的有机统一，是租赁经营不同于一般财产租赁和一般企业经营的基本特征。为了能够体现这一基本特征，我以为，租赁经营合同的必要内容具体应当包括以下几个方面：
    一、关于出租人、承租人之间的财产关系方面的内容
    （一）标的。租赁经营的标的是租赁企业的一切财产的总和，它不仅包括企业所有的厂房、设备、车辆、工具、原材料等各种有形的物质资料，而且包括企业专有的商标、专利、技术诀窍以及有价证券等无形的财产权利；不仅包括企业的自有财产，也包括专归企业使用的其他财产，如国有土地；不仅包括资产，而且包括负债。与一般财产租赁的标的不同，租赁企业财产不是指某些特定的物，而是指企业的净有资产值。因为只有资产值才能说明企业的存在和规模，而特定的物是不断更替和消耗的。而且承租人的权利义务也是围绕企业的净有资产值展开的。例如承租人租期届满后返还租赁企业财产，只能以资产值为标准，而不可能返还已在生产经营中消耗和更替了的原物。因此，租赁经营时必须对企业按照一定的程序进行合理的资产评估，以其结果作为标的。这样可以制止实践中的两种非法行为，一是为损害国家和集体利益而低估企业财产价值；二是只凭企业厂房设备，不顾企业资不抵债的事实，将实际上已不存在的企业财产出租给他人。
    （二）租金。租金是出租人出租企业所得的对价。租金的标准和公平性始终是租赁经营中一个极易引发纠纷的热点。现在各地的租金构成不一样，租金标准也就各有差异，因此，统一租金的构成和标准是很有必要的。我以为，租金的构成应当是承租人占用资产的费用加上资产经营的期望性利润中出租人应得的分成。期望性利润可以根据企业现有经营状况和外部条件如地理位置等，在租赁经营管理机关主持下由双方协商确定，从而成为承租人的经营目标以及负责经营后果的一个基数。只有这样，租金才不会与经营方式中的承包金等相混淆。另外，支付租金不一定采用货币价值形式。出租人与承租人可以协商确定，以租金的全部或一部作为租赁企业的追加投资，从而增加租赁企业的净资产值。
    二、关于承租人 、出租人之间的经营关系方面的内容
    出租人应当将经营权交给承租人，不应干涉承租人的自主经营权，这是出租人的基本义务之一。但是，在实际经营过程中，租赁企业的全体职工是在承租人的指挥下工作的，经营的好坏涉及到职工的切身利益，作为出租人，又必须维护职工的合法权益，这样就不免对承租人的一些经营活动进行批评或干预。为了解决这一矛盾，最好的办法是在租赁经营合同中明确承租人的经营权内容：
    （1）企业经营中有关企业与职工长远利益的特别重大问题，如重大技术改造、处理重要的机器设备或转产等的决定权是否包括在承租人的经营权中。
    （2）承租人在用人方面的权限。用人权直接涉及职工利益，应当规定得特别具体。如裁减原有职工或招收合同工、临时工，增减企业机构，劳动力调配等，承租人是否有权决定或可以在多大范围内决定。
    （3）企业职工的工资、奖金、福利待遇与租赁经营成果挂钩的标准或原则应当明确，以免产生承租人无理压低企业职工的工资、奖金、福利待遇，或企业职工无理要求过多的工资、奖金、福利待遇的情况。
    （4）承租人对职工进行奖惩的方式、条件和权限。
    三、其他内容
    （1）租赁经营的期限。期限不宜过长，因为人们不易预测租赁经营企业的外部环境和内部条件在长时间内所发生的变化；但也不宜过短，因为企业经营的成效并非一律立竿见影。应当根据租赁企业的规模和经营活动的复杂程度等具体情况确定租赁经营期限。
    （2）租赁经营合同的解除条件。必须在合同中把解除条件具体化。因为目前经济合同法关于合同解除的规定比较原则，不足以适应租赁经营的实际需要。解除合同的条件应当体现不轻易终止租赁经营，但必要时能果断终止租赁经营的原则。根据实践的经验，承租人确无足够的经营能力，承租人的财产实力发生变化难以承担经营风险，承租人已无力控制重大经营决策错误的惯性运动，一方或双方违反重大合同义务或严重触犯国家的法律政策，政治经济形势变化对租赁企业产生重大影响等，都可作为解除条件。
    （3）违约。违约是指因一方或双方的过错而不履行合同，可分为一般性违约和重大违约。前者是指违约人的违约行为不影响企业租赁经营的整体成效，如出租人偶尔干预承租人的某一经营决策，承租人在处罚某一职工时有所越权等；后者是指违约人的违约行为将影响企业租赁经营一方的根本利益，如承租人拒付租金，出租人给承租人的经营活动设置各种障碍等。一般性违约的责任主要表现在违约人应改正自己的错误，因为企业租赁经营过程中，一般性违约在所难免。而重大违约的责任则以赔偿损失为基本形式，并可成为解除合同的理由。
    原载《光明日报》1987年9月15日理论版